¿Qué es una minuta de compraventa?

La minuta de compraventa se le conoce como un documento escrito el cual incluye los derechos y deberes que deben cumplir las dos partes, uno llamado vendedor y el otro comprador, sobre la transferencia de propiedad de un bien así sea mueble o inmueble junto a un cambio de un monto de dinero u otro que lo represente.

Específicamente, la minuta detalla los límites geográficos, los derechos de zonas comunes y las hipotecas de un bien. Esta es elaborada por un abogado con el propósito de convertirse en una escritura pública.

Tipos de minuta de compraventa:

Las minutas de compraventa se clasifican según la forma de pago, el objeto de la venta, la naturaleza del vendedor o comprador, entre otros. Por eso, dentro de la relación de minutas de compraventa podemos encontrar:

Partes de la minuta de compraventa:

La minuta de compraventa está formada por diferentes partes que es importante conocer y tomarse el tiempo necesario para comprender cada paso:

1. Declaración de los activos en venta:

En primer lugar, se debe determinar los nombres de los dueños con sus DNI y sus direcciones legales correspondientes para enviarles algún informe sobre el estado del caso. Igualmente se necesita los nombres de los compradores, sus DNI y sus direcciones legales correspondientes.

Estos datos son fundamentales para conocer a las partes y siempre se solicitan en cualquier contrato legal.

2. Declaración de los activos en venta:

Se señalan todas las partidas electrónicas que forman parte de la compraventa y las direcciones de dichos inmuebles.

Si la dirección que se encuentra en el PU es distinta a la que se presenta en la partida electrónica, entonces es preferible detallarlo, ya que si hay alguna diferencia el notario puede rechazar la minuta.

3. Condiciones de venta en la minuta de compraventa:

En este punto se suele señalar, según la razón de la venta, que ‘’Los vendedores transfieren, en venta real y enajenación perpetua, el 100% de las acciones y derechos de los inmuebles’’. De esta manera, le ofrecen todos los derechos que incluyen: ‘’usos, costumbres, entradas, salidas, la declaración de fábrica, aires, suelo, subsuelo, servidumbres y todo lo que corresponde a los inmuebles’’.

Si no desea vender todo, tendrá que indicarlo en el documento. También se debe detallar que el precio fue justo y que no hay opción a reclamos.

4. El precio y forma de pago:

Es bueno contar con un agente inmobiliario para que aplique sus conocimientos de cómo vender el bien y ayude a reconocer el valor del inmueble.

Aquí es importante tomar en cuenta los siguientes puntos:

5. Reserva de la propiedad:

Acá se detalla que el inmueble sigue siendo propiedad del inmueble mientras no se haga el pago total. En caso sea una venta por partes, procura no vender más del 50% del inmueble y autorizar que el comprador viva en la propiedad sin haber pagado lo restante. Esto es ya que no podría pagarte y desalojarlo sería complicado ya que tiene más del 50% de la propiedad del inmueble.

6. Requerimientos:

Se detalla que los compradores admiten las obligaciones futuras por ser los nuevos dueños, pero en caso existan problemas antiguos, los vendedores no pueden desligarse ya que están obligados a la evicción.

También se coloca que los compradores no tienen lugar de reclamo. Y en caso de los vendedores, se coloca que están conformes y no hay ningún problema respecto al inmueble, que no hay vicios ocultos y se comprometen en entregar todos los documentos necesarios.

7. Libre de cargas:

Se debe detallar el inmueble no viene junto a beneficios para otras personas para evitar cualquier truco o sorpresas por parte de los compradores

8. Pagos antes de realizar la minuta de compraventa:

Los vendedores deben pagar el impuesto predial de todo el año, aunque al llegar a este punto ya lo han hecho ya que se necesita realizar el pago para continuar con la minuta. También se coloca que deberán pagar toda la deuda del inmueble hasta la actualidad, es decir la fecha de la transferencia.

9. Declaración jurada:

Aquí se detalla que se incluyen los siguientes documentos: HR (Hoja Resumen), PU (Predio Urbano), Impuesto predial de todo el año pagado por el vendedor, Alcabala pagada por el comprador y el pago del impuesto a la renta por parte del vendedor.

Importancia de la minuta de compraventa:

La minuta de compraventa es necesaria y relevante para realizar la transferencia de bienes, más aún cuando se trata de bienes inmuebles. Debido a esto, la minuta siempre debe estar bien redactada y debe contener la firma de un abogado colegiado y habilitado, el cual debe tener experiencia en la materia ya que será el responsable de identificar el método de la compraventa, reconocer el bien a nivel registral y municipal, decretar la forma de pago y plantear los diferentes acuerdos de las partes.

Proceso de formalización de la minuta de compraventa:

Una vez que la minuta de compraventa esta firmada por los intervinientes responsables y autorizada por el abogado, debe ser ingresada a una notaria para trasladarse a escritura pública y contener la firma del notario. Esta firma autorizará la operación según la formalidad determinada en nuestro ordenamiento jurídico. Finalmente, este proceso concluye con el envío del parte notarial a registros públicos para inscribirse en el registro de predios, cediendo a la compraventa de más garantías legales y con efecto a terceros.