El contrato de arras y el Negocio Inmobiliario

Si tienes planeado vender o comprar una propiedad, es necesario saber qué se conoce como contrato de arras y los tipos de contratos, para saber cual es el más adecuado para cada proceso de compraventa.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras se trata de un contrato privado entre el vendedor y comprador en donde se acuerda la compraventa de una propiedad. Se realiza este pacto junto a una cantidad de dinero en concepto de señal.

Es muy común confundir el contrato de arras con el contrato de compraventa, son cosas diferentes. Algunas de las razones por las que no son iguales son las siguientes:

1. El contrato de arras:

• Por medio de ella, no se puede ejecutar la transferencia de la propiedad que aparece en el contrato.
• Si renuncia el comprador, pierde la cantidad de dinero que ya entregó. Y no es un simple anticipo del valor total del inmueble.

2. El contrato de compraventa:

• A través de ella, solo se puede dar la resolución si no cumple la otra parte, ya sea por razones específicas del contrato.
• Si se realiza el contrato de compraventa, no hay marcha atrás; la razón de la transferencia del derecho del inmueble y la compra sería definitiva.

Tipos de arras:

A continuación, te presentamos los tres tipos de arras para la compraventa de una propiedad y en qué momento debes utilizar cada una de ellas:

• Arras confirmatorias: Su propósito es reafirmar el compromiso de ambas partes con la compraventa. Suelen pedir un anticipo del valor total, es decir, que ese monto conforma el primer plazo del precio al que deben seguir los demás. Si no cumplen las partes no podrán cancelar el contrato, sino se aplicarán las reglas generales por incumplir las obligaciones. El perjudicado puede pedir una indemnización que debe establecer un juez o la venta de la vivienda.
• Arras penales: Estas se determinan como garantía del cumplimiento del contrato. En caso de no cumplir, el comprador lo entenderá como la perdida de las arras total o parcial, y el vendedor exigirá la devolución junto a la cantidad acordada en el contrato. Las arras penales no autorizan renunciar del contrato, por lo que se sugiere que ambas partes estén 100% seguras de querer formalizar la compraventa.
• Arras penitenciales: Son el tipo de arras más frecuentes; permite a las partes resolver el contrato por medio de la pérdida para el comprador o el doble retorno para el vendedor. Estas se recomiendan en caso la firma de las escrituras depende de la aprobación de una hipoteca por un banco o cuando no asegura de que se vaya a formalizar el proceso de compraventa de un inmueble.

¿Qué tipo de arras es más conveniente para el vendedor?

Normalmente, las arras penitenciales suelen ser la mejor alternativa para los vendedores. Sin embargo, la persona debe analizar si puede asumir el doble de la cantidad de dinero en caso de que llegue otro comprador o, por otro lado, desee renunciar.

¿Qué tipo de arras es más conveniente para el comprador?

En este caso, también se sugiere las arras penitenciales siempre y cuando esté seguro de que quiere adquirir dicho inmueble o esta dispuesto a perder la cantidad de dinero que entregue si desea incumplir el acuerdo.

Por otro lado, conviene el contrato de reserva, el cual exige a ambas partes y no da opción a renunciar.

Información que contiene un contrato de arras:

Aunque el contrato de arras no llega a ser un contrato definitivo, es un documento con mucha importancia ya que muestra las condiciones de la futura transferencia. Debido a esto, el contrato de arras debe recopilar la información que luego será detallada en el contrato de compraventa.

A continuación, te mostramos la información básica que todo contrato de arras debe incluir:

• Datos personales de ambas partes.
• Descripción e identificación de la propiedad.
• Valor monetario oficial de la compraventa y la forma de pago.
• Definición de la cantidad de dinero de anticipo, el cual se descontará del precio final.
• Plazo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
• Compromiso de firmar el contrato por medio de una escritura pública.
• Repartición de los posibles gastos de la compraventa.
• Firma de ambas partes.

¿Qué debo hacer antes de firmar el contrato de arras?

Antes de firmar este documento, se necesita considerar ciertos puntos:

• Es recomendable visitar el inmueble con un técnico para asegurarse que se encuentre en buen estado.
• Hay que comprar la titularidad y las cargas del inmueble. Para no llevarte ninguna sorpresa, puedes pedir una nota simple al Registro de la Propiedad y asi podrás verificar quién es el propietario y las cargas que posee.
• Debes solicitar el justificante de pago del IBI al propietario para corroborar que no hay impagos de impuesto.
• Revisar bien el contrato de arras por si es oportuno hacer alguna modificación.
• Finalmente, es importante observar el documento final antes de firmar.

¿Dónde realizar un contrato de arras?:

En caso el inmueble se venda por medio de una inmobiliaria, ellos se encargan de realizar el contrato de arras. Este proceso es el que usualmente hacen la mayoría de los casos.

Por otro lado, también se puede firmar el contrato de arras en una notaria o con un abogado especialista en el sector inmobiliario, este último es el más recomendable. Es importante tener en cuenta que esto trae gastos extras.

Finalmente, también puede ser que el mismo vendedor redacte el contrato, pero debe tener mucho cuidado en ello. Esto ocurre cuando el inmueble se vende entre particulares. En caso no tenga experiencia en ello, lo ideal es buscar a un profesional para que lo ayude.